Kira tespiti, tahliye ve kira artışı uyuşmazlıkları

Kira meselesi insanı en çok yoran konulardan biri. Çünkü ortada hem bir ev var hem de aylar süren bir gerginlik. Ev sahibi de kiracı da çoğu zaman aynı şeyi merak eder: "Yasal olarak ne yapabilirim, ne zamana kadar yapmalıyım?"

Bu rehber sizi korkutmak için değil, durumu netleştirmek için yazıldı. Aşağıda kira tespiti, tahliye ve artış konularını ayrı ayrı ele alıyorum. Ayrıca 2023'ten beri çoğu kira davasının önüne konan zorunlu arabuluculuk adımını da anlatıyorum.

Bir not: aşağıdaki bilgiler 13 Haziran 2026'da derlendi. Kira hukukunda kurallar zaman zaman değişir ve her dosyanın kendi özelliği vardır. Genel çerçeveyi okuyun, kendi durumunuz için bir avukatla konuşun.

Kira uyuşmazlığı denince tam olarak ne kastediliyor?

Kira uyuşmazlığı, kira sözleşmesinden doğan anlaşmazlıkların genel adıdır. Pratikte üç başlık öne çıkar: kiranın ne kadar artacağı, kiranın yeniden belirlenmesi (tespit) ve evin boşaltılması (tahliye).

Bu üçü birbirine benzer görünse de farklı kurallara ve farklı sürelere tabidir. Birini diğeriyle karıştırmak çoğu zaman zaman kaybına yol açar.

Aşağıdaki tablo, uyuşmazlık türüne göre izlenen yolu ve kaçırılmaması gereken kritik süreyi bir arada gösterir.

Uyuşmazlık türü	Genel olarak izlenen yol	Kritik süre
Yıllık kira artışı	TÜFE sınırı uygulanır (TBK m.344; Haz 2026 tavanı %32,24, aylık değişir)	Yeni dönem başında gündeme gelir
Kira tespiti (yeniden belirleme)	Zorunlu arabuluculuk, sonra kira tespit davası	Dönem başından en geç 30 gün önce dava (TBK m.345)
Tahliye - taahhüde dayalı	Yazılı taahhüt + icra takibi veya dava	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay (TBK m.352)
Tahliye - kira ödenmemesi (temerrüt)	İhtar + verilen süre, sonra icra veya dava	İhtardaki süre sonunda yol açılır

Tablodaki süreler genel kuraldır. Sizin sözleşmenizde veya somut durumunuzda farklı bir nüans olabilir; bu yüzden tarih hesabını bir avukata teyit ettirmek en güvenlisidir.

Konut kirasında artış oranının sınırı ne?

Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. TÜFE, fiyatların ne kadar arttığını gösteren tüketici fiyat endeksidir.

Bu sınır TBK m.344'te düzenlenir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, bu üst sınır geçerli kalır. Yani "yüzde 50 artış" yazan bir madde, TÜFE altındaysa kullanılamaz.

Bu oran her ay yeniden hesaplanır, çünkü TÜFE 12 aylık ortalaması her ay değişir. Örnek olarak, Haziran 2026'da yenilenen konut kiraları için yasal tavan %32,24'tür (TÜİK, 5 Haziran 2026 verisi). Kendi sözleşmeniz hangi ay yenileniyorsa o ayın açıklanan oranına bakmanız gerekir; başka bir aya ait oran sizin sözleşmenize uymaz. İşyeri kiralarında da aynı TÜFE sınırı uygulanır. Son kontrol: 13 Haziran 2026.

Kiranızdaki yasal artış tavanını ve ev sahibinin istediği tutarın bu sınırı aşıp aşmadığını kira artışı hesaplama aracıyla kabaca görebilirsiniz.

Peki ev sahibi TÜFE'nin üstünde bir rakam isterse? Kiracı, fazlasını ödemek zorunda değildir ve itiraz edebilir. Taraflar anlaşamazsa konu kira tespiti yoluna taşınabilir.

Burada sık karıştırılan bir nokta var. Artış, her yıl uygulanan otomatik bir hesaptır. Tespit ise mahkemenin kirayı rayiç değere göre yeniden belirlemesidir. İkisi farklı şeylerdir.

Kira tespit davasında 30 günlük süre neyi değiştiriyor?

Kira tespit davasının açılma zamanı, kararın hangi dönemden işleyeceğini belirler. Bu yüzden 30 günlük kural önemlidir.

TBK m.345'e göre dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa, belirlenen kira yeni dönem başından itibaren geçerli olur. Aynı sonuç, kiraya verenin bu süre içinde yazılı ihtar göndermesiyle de sağlanabilir.

Bu süre kaçırılırsa dava açılamaz değil. Ancak belirlenen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olabilir. Yani süreyi tutturmak, kararın bir yıl erken devreye girmesini sağlar.

Kira tespiti, özellikle beş yılı dolduran kiralarda gündeme gelir. Uzun süredir aynı kirayla devam eden ilişkilerde rayiç bedel ile ödenen bedel arasında büyük fark oluşabilir. Tespit davası bu farkı kapatmayı amaçlar.

Bir nokta burada kritik: kira tespit davasından önce de arabuluculuk şartı işler. Bunu az sonra ayrıca anlatacağım.

Tahliye nasıl yapılır - taahhüt ve temerrüt yolları

Tahliye, kiracının evi boşaltması anlamına gelir ve birden çok yolu vardır. En sık görülen ikisi tahliye taahhüdü ve kira ödenmemesi (temerrüt) yoludur.

Tahliye taahhüdü, kiracının evi belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul etmesidir. Bu taahhüde dayanarak harekete geçmek için süre sınırlıdır. TBK m.352'ye göre, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.

Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür. Yani kaçırılırsa o taahhüde dayanma hakkı kapanır; uzatılması veya yeniden işletilmesi mümkün değildir. Ayrıca taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır.

İkinci yol temerrüt yoludur. Kira ödenmediğinde ev sahibi, kiracıya yazılı ihtar göndererek bir süre tanır. Bu sürede de ödeme yapılmazsa tahliye yolu açılır. İhtarın içeriği ve süresi hassas konulardır; genel bir ihtarnamenin nasıl hazırlandığını ihtarname nedir sayfasında bulabilirsiniz.

Tahliye sürecinin nasıl ilerlediğini bir akış olarak görmek isterseniz:

1. 1

   Yazılı taahhüt mevcutÖnceden

   Kiracı, evi belli tarihte boşaltacağını yazılı kabul etmiş olmalı

2. 2

   Taahhüt tarihi geldi0. gün

   Kiracı evi boşaltmadıysa süreç başlar

3. 3

   İcra takibi veya dava1 ay içinde

   Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde başlatılır (hak düşürücü)

4. 4

   İcra/yargılama yürürDeğişken

   İcra takibi başladıysa süreç İİK kurallarına göre ilerler

İcra takibi başladıktan sonraki adımları (itiraz, ödeme emri ve takibin işleyişi) ayrı bir konu olarak icra takibi gelince ne yapmalı sayfasına bıraktım.

Kira davasında arabuluculuk neden zorunlu hâle geldi?

Kira uyuşmazlıklarının çoğunda artık dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur. Buna dava şartı arabuluculuk denir; arabuluculuk, tarafsız bir arabulucunun taraflara anlaşma zemini aradığı bir süreçtir.

7445 sayılı düzenlemeyle 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bu kapsama alındı. Tahliye, kira tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları için arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Önemli bir istisna var: İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye bu zorunluluğun dışındadır. Yani her kira sorunu otomatik olarak arabuluculuğa gitmez; izlediğiniz yola göre değişir.

Dava şartı ne demek? Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava, esasa girilmeden reddedilir. Bu yüzden çoğu kira uyuşmazlığında ilk durak arabulucudur.

Arabuluculuğun genel işleyişini, başvurunun nasıl yapıldığını ve sürecin adımlarını arabuluculuk süreci sayfasında ayrıntılı anlattım. Bu sayfada yalnız kira tarafına odaklandım.

Kira sürecinde tarihler nasıl ilerliyor?

Kira uyuşmazlığında en çok kafa karıştıran şey, hangi adımın hangi sırada geldiğidir. Aşağıdaki çizelge tipik bir kira tespiti yolunu kabaca gösterir.

• Anlaşmazlık doğar

  Yeni dönem kirası konusunda taraflar anlaşamaz

• Arabuluculuk başvurusukritik süre

  Tespit davası öncesi dava şartı olarak arabulucuya gidilir

• Anlaşma yoksa son tutanak

  Arabuluculukta anlaşılamazsa süreç tutanakla kapanır

• 30 günlük pencerekritik süre

  Kararın dönem başından geçerli olması için dava dönem başından en geç 30 gün önce açılmalı

• Kira tespit davası

  Mahkeme rayiç bedele göre kirayı belirler

Bu sıralama her dosyada birebir aynı işlemez. Sözleşme tipine ve tarafların durumuna göre adımlar değişebilir. Çizelgeyi bir harita gibi düşünün, kesin takvim olarak değil.

Bir kiracı ile ev sahibi anlaşamazsa ne yaşanır?

Somut bir tablo çizeyim, ama bu tamamen anonim ve genel bir örnektir. Diyelim ki bir kiracı, beş yıldır aynı evde oturuyor ve kirası piyasanın epey altında kalmış. Ev sahibi yeni dönemde ciddi bir artış istiyor, kiracı ise TÜFE sınırına işaret ediyor.

İkisi de haklı olduğunu düşünüyor. Ev sahibi rayiç bedeli, kiracı ise yasal artış sınırını öne sürüyor. Konuşmalar tıkanınca ev sahibinin aklına "kilidi değiştiririm, nasıl olsa benim evim" düşüncesi geliyor.

İşte tam burada durmak gerekiyor. Bu içgüdü çok yaygın ama hukuken çıkmaz bir yol. Bir sonraki başlık bunu açıklıyor.

Bu örnekteki kişiler isterse önce arabuluculuk masasında konuşur. Anlaşamazlarsa kira tespiti yolu, 30 günlük pencere gözetilerek işletilebilir. Hangi adımın o dosyaya uygun olduğunu ise ancak bir avukat değerlendirir.

"Kilidi değiştiririm" düşüncesi neden tehlikeli?

Bu en sık yapılan ve en pahalıya patlayan hatadır. Tahliye yavaş ilerleyen bir hukuki süreçtir ve sabırsızlık çoğu zaman ev sahibini zarara sokar.

Kiracıyı kilit değiştirerek, eşyasını dışarı koyarak veya zorla çıkararak tahliye etmek haksız tahliyedir. Bu davranış konut dokunulmazlığının ihlali gibi suçları gündeme getirebilir ve ayrıca tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Çoğu zaman gözden kaçan nokta şu: tahliyenin "hızlı" yolu yoktur. Resmi süreç dışındaki her kestirme, ev sahibini hem ceza riskiyle hem tazminatla karşı karşıya bırakır. Yani hızlı görünen yol, en yavaş ve en maliyetli yola dönüşür.

Doğru yol her zaman resmi süreçtir: mahkeme kararı veya icra yoluyla, sürenin işletilmesiyle. Bu yol yavaş gelebilir, ama sizi koruyan da budur.

Bu süreçte bir avukata ne zaman danışmalı?

Kira uyuşmazlıklarında dilekçe ve belge hazırlığı bir avukatın işidir. Bu rehber genel çerçeveyi anlatır; sizin yerinize belge düzenlemez.

İhtarnamenin içeriği, tahliye taahhüdünün geçerliliği, 30 günlük ve 1 aylık sürelerin tam hesabı - bunların hepsi dosyaya özel değerlendirme ister. Bir gün yanlış hesaplanırsa bir hak kapanabilir.

Eğer "şu dilekçeyi nasıl yazarım" noktasına geldiyseniz, bu işin avukatla yürütülmesi gereken kısmıdır. Süreç okuryazarlığının genel mantığını hukuki süreç okuryazarlığı sayfasında, dava açmanın genel adımlarını ise dava nasıl açılır sayfasında bulabilirsiniz.

Özetle: kira uyuşmazlığında en büyük riskiniz panik ve acele. Süreleri tanıyın, doğru yolu seçin, belge işini avukatınıza bırakın. Telaş değil, zamanında atılmış doğru adım kazandırır.